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Ana Maria Perruzzetto Franco de Almeida* 

Com relação à vigência, a Lei entrou em vigor após os 45 dias de sua publicação, implicando os efeitos processuais de imediato. 

Das Liminares na ação de despejo: 

         À guisa de outros princípios, a intenção do legislador foi de otimizar o princípio constitucional da celeridade processual no processo de despejo, como por exemplo, art. 59 – rito ordinário, em seu § 1º. com concessão de liminares, desde que prestada a caução de três meses de aluguel, (preferencialmente em dinheiro, para eficácia prática e imediata) foram acrescentados os seguintes incisos: 

VI – no que se refere a reparos urgentes no imóvel determinados pelo Poder Público;

VII – quando no término do prazo notificatório do art.40, sem apresentar garantia apta a manter a segurança do contrato;

VIII – na locação não residencial poderá ajuizar com base na denúncia vazia em até 30 dias do termo final do cumprimento da notificação comunicando o pedido de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, estando o contrato desprovido das garantias locatícias, independentemente de motivo. 

No parágrafo terceiro do mesmo artigo, a lei visa garantir ao locador o pagamento do débito locatício, em quinze dias, sob pena de ser decretado o despejo por falta de pagamento. Caso o locatário deseje elidir o despejo do imóvel locado, deve honrar com o pagamento integral no prazo legal. Medida salutar, vez que em inúmeros processos, o locador ficava numa condição desfavorável a despeito da demora do andamento processual, por conta da contestação ofertada e outros meios de procrastinação do feito, e usava isso a seu favor, não pagando e não desocupando o imóvel, enquanto que o locador ficava com os ônus decorrentes do contrato de locação.

 A ação de despejo por falta de pagamento em seu artigo 62, determina o rito próprio da Lei do Inquilinato, contudo, caso esteja desprovida de garantia locatícia, (depósito de três meses de aluguel), ou se o fiador se exonerou do encargo de fiança e não houver tido substituição por outro fiador idôneo, poderá o locador utilizar-se do pedido de liminar, no caso do art.59, inciso IX da nova Lei nº.12.112/09.  

Já a ação de despejo por falta de pagamento que possui fiadores, com a nova alteração da lei, pode ser ajuizada em face do inquilino e dos fiadores, na mesma ação, devendo o inquilino ser citado para responder ao pedido de rescisão contratual com a conseqüente desocupação do imóvel e o locatário e os fiadores ficam intimados para a ação de cobrança, devendo realizar o pagamento do débito em 15 (quinze) dias, não possuindo prazo para apresentar defesa, somente serão intimados a pagar a dívida no prazo legal, conforme consta do inciso I do art.62 da citada Lei.

Nesse diapasão, caso o locatário e o fiador desejarem evitar a rescisão contratual para que o locatário continue no imóvel deverão no prazo de quinze dias, contados da citação, efetuar o pagamento integral do débito atualizado incluindo custas, honorários advocatícios tudo corrigido monetariamente, mediante depósito judicial, como reza o inciso II do art.62.

Essa inovação se deu com base no princípio da economia processual, onde na mesma ação, são citados os devedores (inquilinos) para desocuparem o imóvel em quinze dias e os fiadores intimados a pagarem o ‘quantum debeatur”. Em outras palavras, a ação cumulativa já existia, porém, atualmente o caminho processual foi reduzido e o princípio da economia processual foi atingido com êxito.

Caso o inquilino purgue a mora integral, como manda o art. 62 e seus incisos, o patrono vai ser diretamente intimado para se manifestar quanto ao depósito, se houver necessidade de complementação, o locatário terá o prazo de dez dias para fazê-lo, em obediência ao artigo 62, inciso III, caso contrário, o despejo terá prosseguimento pelo saldo devedor, podendo ser despejado mesmo que pagou parcialmente a dívida locatícia.

Com o advento da nova lei, não se admitirá a emenda da mora, se o locatário já tiver utilizado desse expediente nos 24(vinte e quatro) meses anteriores a propositura da ação, essa modificação se deve a consolidação da jurisprudência majoritária. Ou seja, ficaram mais estreitos os caminhos do locatário, tendo que definitivamente honrar a obrigação contratual pré–estabelecida. O exercício abusivo do direito traz prejuízos a outrem.

Quando o inquilino purgar a mora integralmente, o locador poderá levantar a quantia depositada, não podendo ser decretado o despejo. Obrigatoriamente o locador deve aceitar que o inquilino continue no imóvel, não podendo haver recusa.

A ação de Despejo é a ação principal a ação secundária é a de cobrança, não possuindo garantias contratuais, seja caução, seja fiadores, pode haver pedido na ação de despejo por falta de pagamento, fulcrada no art.59, inciso IX da nova lei em tela, para a concessão da LIMINAR em 15 dias para efetiva desocupação do imóvel, sendo na verdade  um  olhar benemérito da lei com relação ao locador, para ver seu direito amparado “inaudita altera parates”. Se porventura o juiz da causa entender necessário poderá haver uma audiência de justificativa.

A prova positiva é do inquilino, se provar que pagou o juiz cassa a liminar.

Conceder a liminar é um poder-dever, passível de recurso de Agravo de Instrumento, tratando a lei de exclusivo rol taxativo e não exemplificativo.

O contrato é perfeito, válido e eficaz sem garantias, mesmo sendo verbal, podendo o locador solicitar ao inquilino a nova garantia, se ele descumprir, dá oportunidade ao Locador de ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento (estando inadimplente) permitindo inclusive o pedido de Liminar para desocupação em quinze dias.

Para cumprimento da Liminar o inquilino precisa ser intimado pessoalmente.

Na locação residencial pode ser requerida  a Denúncia Vazia pelo término do Contrato – com concessão de liminar, para tanto, possui prazo decadencial.

 Os honorários advocatícios devem seguir os critérios estabelecidos no contrato de locação.

 A novidade é que o fiador também poderá evitar a rescisão, efetuando o pagamento do depósito integral atualizado.

Já as locações não residenciais ficam sem proteção da lei, se houver pedido de liminar, para defender o inquilino deve o operador de direito buscar na doutrina e jurisprudência meios idôneos para fazê-lo. Sob outro ângulo, vemos a hipótese de se alegar função social do contrato que exerce o estabelecimento comercial, com fundamento no artigo 5º. da LICC, atender os fins sociais na aplicação da lei. Ruptura iminente com argumento da função social do contrato.

 Caberá reconvenção na ação revisional, admitido pelo princípio da economia processual, porque é rito ordinário.

Se houve infração de direito material há de se aplicar a Lei anterior – Lei 8.245/91.

Atualmente a Denúncia Vazia tende a ser mais célere, anteriormente levava mais tempo na justiça.

Rescindida a locação, fica rescindida a sublocação também.

Enfim, o direito positivo foi facilitado para condução do processo pelo advogado.

Ana Maria Perruzzetto Franco de Almeida – Formada pela  Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU, advogada militante em Assessoria Jurídica para Imobiliárias há mais de 15 anos, Pós –graduada “LATO SENSU” pela Faculdade – Escola Paulista de Direito – Direito Civil, Processual Civil e Metodologia Jurídica para o Ensino Superior _ Monografia – Tutela Antecipada nas ações de Despejo e Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Jabaquara-SP.